AfA & Steueroptimierung

AfA (Absetzung fuer Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung auf den Gebaeudewert deiner Immobilie. Sie mindert deinen steuerlichen Gewinn und damit deine Steuerlast.

Wichtig: Nur der Gebaeudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstueckswert. Die Kaufpreisaufteilung (z.B. 75% Gebaeude / 25% Grundstueck) bestimmt die AfA-Basis.

Baujahr vor 1925: 2,5% pro Jahr (40 Jahre Nutzungsdauer).

Baujahr 1925 bis 2022: 2,0% pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer).

Baujahr ab 2023: 3,0% pro Jahr (§7 Abs. 4 EStG, ca. 33 Jahre).

Mit Restnutzungsdauer-Gutachten: individueller, oft hoeherer Satz. Ein Gutachter bestimmt die tatsaechliche Restnutzungsdauer — bei aelteren Gebaeuden oft nur 15-25 Jahre, was den AfA-Satz auf 4-7% steigert.

Gehe zu AfA & Steuer → AfA-Plan anlegen. Waehle das Objekt, gib den Anschaffungswert (Gebaeudeanteil), das Anschaffungsdatum und den AfA-Satz ein.

Bei Vorliegen eines Restnutzungsdauer-Gutachtens: Hake "Gutachten vorhanden" an und gib die Restnutzungsdauer aus dem Gutachten ein. IMVSTR berechnet den AfA-Satz automatisch.

Das Vergleichstool unter Steuern → Privat vs. GmbH simuliert die steuerliche Belastung fuer beide Szenarien mit deinen echten Zahlen.

Privatvermoegen: Einkommensteuer (Grenzsteuersatz, oft 42%), aber Verlustverrechnung und steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren.

Immobilien-GmbH: Koerperschaftsteuer 15,825% (mit erweiterter Kuerzung), aber kein steuerfreier Verkauf und Besteuerung bei Gewinnentnahme.

IMVSTR zeigt dir eine 10-Jahres-Projektion: Wie viel AfA faellt jedes Jahr an, wie reduziert sich der Buchwert, und wie hoch ist die jaehrliche Steuerersparnis.

Tipp: Vergleiche die Steuerersparnis mit den Kosten eines Restnutzungsdauer-Gutachtens (1.500-2.500 €). Meistens amortisiert es sich im ersten Jahr.