Immobilien-Glossar

3-Objekte-Grenze

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstueckshaendler eingestuft. Folge: Gewerbesteuer-Pflicht auf alle Verkaeufe.

Beispiel: 2022: Flip 1, 2023: Flip 2, 2024: Flip 3 → Ab Flip 3 greift die Grenze, Gewerbesteuer droht.

Annuitaet

Die gleichbleibende monatliche/jaehrliche Rate eines Darlehens. Setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Ueber die Laufzeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.

Beispiel: Darlehen 300.000 € bei 3,5% Zins + 2% Tilgung = 16.500 € Annuitaet/Jahr = 1.375 €/Monat

Aging-Analyse (Faelligkeitsstruktur)

Gruppierung offener Forderungen nach der Dauer der Ueberfaelligkeit: 0-30, 31-60, 61-90, 91-120 und 120+ Tage. Je aelter eine Forderung, desto hoher das Ausfallrisiko. Professionelle Investoren ueberwachen die Aging-Struktur regelmaessig.

Annualisierter Return (Jahresrendite)

Die durchschnittliche jaehrliche Rendite ueber die gesamte Haltedauer. Berechnung: Total Return / Haltedauer in Jahren. Ermoeglicht den Vergleich von Investments mit unterschiedlicher Laufzeit.

Beispiel: Total Return: 45% ueber 6 Jahre → Annualisierter Return: 7,5% p.a.

Bruttomietrendite

Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Die einfachste Rendite-Kennzahl, die aber weder Nebenkosten noch Finanzierung beruecksichtigt.

Beispiel: Jahresmiete 24.000 € / Kaufpreis 500.000 € = 4,8% brutto

Bautagebuch

Taegliche Dokumentation auf der Baustelle mit Datum, Wetter, Temperatur, Arbeiteranzahl, Fortschritt und Maengeln. In Deutschland hat das Bautagebuch nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung fuer Bauleistungen) rechtliche Relevanz — es dient als Beweismittel bei Streitigkeiten mit Handwerkern.

Belegdeckung

Der Anteil der IST-Kosten, die mit einem hinterlegten Beleg (Rechnung, Quittung, Foto) dokumentiert sind. Eine Belegdeckung von 100% bedeutet: Jeder ausgegebene Euro ist durch einen Beleg nachgewiesen. Wichtig fuer Steuerberater und Finanzamt.

Cashflow

Tatsaechlicher Geldzufluss nach allen Abzuegen: Mieteinnahmen minus Kreditrate, minus nicht-umlagefaehige Kosten, minus Ruecklagen. Positiver Cashflow = du verdienst jeden Monat Geld. Negativer Cashflow = du legst drauf.

CapEx (Capital Expenditure)

Grosse Investitionen in das Objekt: Dach, Heizung, Fassade, Kernsanierung. Gehoert nicht in den laufenden Cashflow, sondern in eine Sanierungs-Ruecklage. Kann je nach Art sofort absetzbar oder ueber AfA abzuschreiben sein.

CAMT.053

XML-basiertes Nachfolgeformat von MT940 fuer Kontoauszuege. Moderner und strukturierter als MT940, wird von neueren Banking-Systemen unterstuetzt. IMVSTR kann beide Formate importieren.

Carrying Costs (Haltekosten)

Laufende Kosten waehrend der Haltezeit eines Flip-Projekts: Zinsen auf das Fremdkapital, Grundsteuer, Versicherung, ggf. Hausgeld. Je laenger die Haltezeit, desto mehr fressen Carrying Costs die Marge auf.

Beispiel: 200.000 EUR FK × 4% Zins × 12 Monate Haltezeit = 8.000 EUR Carrying Costs

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Kapitaldienst-Deckungsgrad. Zeigt, wie oft deine Nettomieteinnahmen den Jahres-Kapitaldienst (Zins + Tilgung) decken. Banken wollen DSCR >= 1,25.

Beispiel: Nettomiete 30.000 € / Kapitaldienst 20.000 € = DSCR 1,5

DATEV

Standard-Datenformat fuer den Austausch von Buchungsdaten mit Steuerberatern in Deutschland. DATEV-Dateien enthalten Buchungssaetze mit Kontenrahmen (SKR 03/04), Belegdaten und Steuerschluessel. Fast alle Buchhaltungsprogramme koennen DATEV exportieren.

EUeR (Einnahmen-Ueberschuss-Rechnung)

Vereinfachte Gewinnermittlung fuer Vermieter im Privatvermoegen. Einnahmen minus Ausgaben = Ueberschuss. Kein Bilanzierungszwang bei Vermietungseinkuenften.

Erhaltungsaufwand

Reparaturen und Instandhaltungen, die den bestehenden Zustand erhalten (z.B. Fenster austauschen, Heizung reparieren). Sofort in voller Hoehe als Werbungskosten absetzbar — im Gegensatz zu Herstellungskosten.

Flip Scorecard

Ein Score von 0-100, der die Qualitaet eines Fix & Flip Deals in 8 Kategorien bewertet: Einkaufspreis, Sanierungsrisiko, Marge/ROI, Finanzierbarkeit, Markt, Zeitplan, Steuer und Exit-Sicherheit. Jede Kategorie ist mit Einzelbeitraegen erklaerbar. Ab 75 = starker Deal, unter 35 = hohes Risiko.

Grunderwerbsteuer

Einmalige Steuer beim Immobilienkauf. Je nach Bundesland 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis. Fliesst in die Kaufnebenkosten und damit in die AfA-Basis.

Gewerbesteuer

Steuer auf gewerbliche Einkuenfte. Bei Immobilien-GmbHs kann die erweiterte Kuerzung (§9 Nr. 1 S. 2 GewStG) greifen — dann faellt KEINE Gewerbesteuer an, wenn ausschliesslich Immobilienhaltung betrieben wird.

Gewerk

Ein Gewerk ist ein abgegrenzter Teilbereich einer Bau- oder Sanierungsmassnahme, der typischerweise von einem spezialisierten Handwerksbetrieb ausgefuehrt wird.

Beispiel: Sanitaer, Elektro, Trockenbau, Malerarbeiten, Fliesenleger — jedes davon ist ein eigenes Gewerk.

Gewerk

Ein Teilbereich einer Bau- oder Sanierungsmassnahme. Typische Gewerke: Rohbau, Dach, Fassade, Sanitaer, Elektro, Heizung, Maler, Boeden, Fenster. Jedes Gewerk hat ein eigenes Budget (SOLL), wird von einem Handwerker ausgefuehrt und hat einen Status (offen, in Arbeit, abgeschlossen).

Herstellungskosten

Kosten fuer Neubau, wesentliche Verbesserung oder Erweiterung (z.B. Dachgeschossausbau, Anbau). Muessen ueber die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA) — nicht sofort absetzbar.

Herfindahl-Index (HHI)

Mass fuer die Konzentration in einem Portfolio. Berechnet sich aus der Summe der quadrierten Marktanteile. Werte ueber 3.000 deuten auf hohe Konzentration hin. Wird bei IMVSTR fuer Standort- und Mieter-Klumpenrisiko eingesetzt.

Haltezeit

Die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie. Bei Fix & Flip typischerweise 6-18 Monate. Wichtig fuer die Spekulationssteuer und die annualisierte Renditeberechnung.

Indexmiete

Mietvertragsklausel, die die Miete an den Verbraucherpreisindex koppelt. Steigt der Index, steigt automatisch die Miete. Keine Mietspiegelabhaengigkeit, keine Begruendung noetig.

IRR (Internal Rate of Return)

Die interne Verzinsung (Interner Zinsfuss) ist die jaehrliche Rendite, bei der der Kapitalwert (NPV) aller Cashflows genau null ergibt. Sie beruecksichtigt den Zeitwert des Geldes — im Gegensatz zur einfachen Rendite. Je hoeher die IRR, desto attraktiver das Investment.

Beispiel: 100.000 EUR Eigenkapital, 10 Jahre je 8.000 EUR Cashflow + 150.000 EUR Exit-Erloes → IRR ca. 12,5%

Kaltmiete

Die reine Miete ohne Nebenkosten. Auch Nettomiete oder Grundmiete genannt. Das ist der Betrag, der dir als Vermieter als Einnahme zusteht.

Beispiel: Gesamtmiete 850 € - NK-Vorauszahlung 200 € = Kaltmiete 650 €

Koerperschaftsteuer (KSt)

Steuer auf den Gewinn einer Kapitalgesellschaft (GmbH, UG). Fester Satz: 15% plus 5,5% Solidaritaetszuschlag = 15,825% effektiv. Deutlich niedriger als der persoenliche Einkommensteuersatz (oft 42%).

Beispiel: 100.000 € Gewinn × 15,825% = 15.825 € KSt (statt 42.000 € ESt bei 42% Grenzsteuersatz)

Klumpenrisiko

Konzentrationsrisiko im Portfolio. Zwei Dimensionen: Standort-Klumpenrisiko (zu viele Objekte in einer Region) und Mieter-Klumpenrisiko (ein Mieter zahlt ueber 30% der Gesamtmiete). Diversifikation schuetzt: Wenn ein Standort oder Mieter ausfaellt, betrifft das nicht das gesamte Portfolio.

Beispiel: 70% des Portfolios in PLZ 80xxx (Muenchen) → hohes Standort-Klumpenrisiko. 1 Gewerbemieter zahlt 40% der Gesamtmiete → hohes Mieter-Klumpenrisiko.

Kassensturz

Die Endabrechnung eines Flip-Projekts. Vergleicht jede geplante Kostenposition (SOLL) mit den tatsaechlichen Kosten (IST) und zeigt die Abweichung. Zeigt zusaetzlich die Belegdeckung: Wie viele Buchungen haben einen hinterlegten Beleg (Rechnung, Quittung)?

Kostenquote (Bewirtschaftungskostenquote)

Verhaeltnis der gesamten Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, nicht umlagefaehige NK) zu den Mieteinnahmen. Typisch: 15-25% bei gut verwalteten Bestaenden. Ueber 30% deutet auf Optimierungsbedarf hin.

Beispiel: Mieteinnahmen: 60.000€/Jahr, Bewirtschaftung: 12.000€ → Kostenquote = 20%

LTV (Loan-to-Value)

Verhaeltnis Darlehen zu Kaufpreis. 60% LTV = guenstige Konditionen. 80% = normal. Ueber 90% = schwer finanzierbar.

Beispiel: Darlehen 400.000 € / Kaufpreis 500.000 € = LTV 80%

Liquiditaetsreserve

Zeigt, wie viele Monate du alle laufenden Kosten (Kreditraten + Bewirtschaftung) aus deinen Bankguthaben decken kannst — auch ohne Mieteinnahmen. Mindestens 3 Monate gelten als Minimum, 6+ Monate sind komfortabel.

Beispiel: Bankguthaben 30.000 EUR / monatl. Fixkosten 5.000 EUR = 6 Monate Reserve (gruen)

MT940

Internationales SWIFT-Format fuer elektronische Kontoauszuege. Enthaelt Buchungsdatum, Betrag, Verwendungszweck und Auftraggeber-Informationen. Kann aus den meisten Online-Banking-Portalen heruntergeladen werden.

Maengel-Tracking

Systematische Erfassung von Baumangeln im Bautagebuch. Jeder Mangel wird mit Schweregrad (leicht, mittel, schwer, kritisch), Foto und Gewerk-Zuordnung dokumentiert. Maengel koennen als 'behoben' markiert werden — ein wichtiger Nachweis fuer die Abnahme.

Mietkonto (Mieterledger)

Ein Soll-Haben-Konto pro Mietverhaeltnis. Zeigt chronologisch alle Forderungen (Soll) und Zahlungen (Haben) mit laufendem Saldo. Positiver Saldo bedeutet Rueckstand des Mieters, negativer Saldo bedeutet Guthaben.

Beispiel: Soll: 1.050€ (Miete Jan) → Haben: 1.050€ (Zahlung 03.01.) → Saldo: 0€ (ausgeglichen)

Mieteinzugsquote

Anteil der tatsaechlich eingegangenen Miete an der erwarteten Soll-Miete in Prozent. Eine Einzugsquote von 100% bedeutet: Alle Mieter haben vollstaendig bezahlt. Unter 95% sollte man handeln.

Beispiel: Soll-Miete: 5.000€, Ist-Eingang: 4.750€ → Einzugsquote = 95%

Mietausfallquote

Der Anteil der nicht eingegangenen Miete an der Soll-Miete. Das Gegenstueck zur Einzugsquote. Hohe Mietausfallquoten deuten auf Zahlungsprobleme der Mieter hin und mindern den Cashflow.

Beispiel: Soll: 10.000€, Ist: 9.200€ → Ausfall: 800€ → Mietausfallquote = 8%

Nebenkosten (Betriebskosten)

Laufende Kosten des Gebaeudes: Heizung, Wasser, Muellabfuhr, Hausmeister, Versicherung etc. Umlagefaehige Kosten koennen auf Mieter umgelegt werden, nicht-umlagefaehige traegst du selbst.

PSD2 (Payment Services Directive 2)

EU-Richtlinie fuer Open Banking. Erlaubt zertifizierten Diensten wie FinAPI den sicheren Zugriff auf dein Bankkonto — mit deiner ausdruecklichen Zustimmung. Deine Bank-Zugangsdaten werden nie an IMVSTR weitergegeben.

Prolongation

Verlaengerung eines Darlehens bei der gleichen Bank nach Ablauf der Zinsbindung. Alternative: Umschuldung zu einer anderen Bank. In beiden Faellen wird ein neuer Zinssatz vereinbart.

Plan-Ist-Abweichung

Der Vergleich zwischen prognostiziertem (Plan) und tatsaechlich realisiertem (Ist) Cashflow. Positive Abweichung = besser als erwartet. Negative Abweichung = schlechter als erwartet. Wird monatlich berechnet.

Beispiel: Plan: 2.500€ Cashflow, Ist: 2.100€ → Abweichung: -400€ (-16%)

Row Level Security (RLS)

Datenbank-Sicherheitsmechanismus: Jeder User sieht nur die Daten seines eigenen Accounts. Selbst bei einem Fehler im Code kann kein fremder Account Daten sehen.

Spekulationsfrist (10 Jahre)

Bei Privatvermoegen ist der Verkaufsgewinn nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei. Bei GmbH-Haltung immer steuerpflichtig. Ein zentraler Faktor fuer die Entscheidung Privat vs. GmbH.

Sondertilgung

Zusaetzliche Tilgung ueber die regulaere Rate hinaus. Reduziert die Restschuld schneller und spart Zinsen. Meistens bis 5% der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei moeglich.

Spalten-Mapping

Zuordnung der Spalten einer Import-Datei zu den Ziel-Feldern in IMVSTR. Beispiel: Die Spalte 'Miethoehe' in deiner CSV wird dem IMVSTR-Feld 'Kaltmiete' zugeordnet. Bei bekannten Anbietern geschieht das automatisch.

Spekulationssteuer (§23 EStG)

Wird ein Grundstueck im Privatvermoegen innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei.

Beispiel: Kauf 2024 fuer 200.000 EUR, Verkauf 2026 fuer 300.000 EUR → 100.000 EUR Gewinn muss versteuert werden.

Sollstellung

Die monatlich erwartete Zahlung aus einem Mietvertrag. Enthalt Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung. IMVSTR erzeugt Sollstellungen automatisch fuer jeden aktiven Vertrag. Die Differenz zwischen Soll und Ist ergibt den offenen Posten.

Beispiel: Vertrag: 850€ Kaltmiete + 200€ NK-VZ = 1.050€ Sollstellung pro Monat

Stornobuchung

Eine Gegen-Buchung die eine fehlerhafte Buchung wirtschaftlich neutralisiert. Statt eine Buchung zu loeschen (verboten nach GoB), wird eine Spiegelbuchung mit umgekehrtem Vorzeichen erstellt. Die Original-Buchung erhaelt den Status 'Storniert'.

Spekulationssteuer (§23 EStG)

Wird faellig wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf (Privatvermoegen) oder 5 Jahren (GmbH) verkauft wird. Bemessungsgrundlage: Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kosten plus zurueck erhaltene AfA. Steuersatz: persoenlicher Einkommensteuersatz.

Beispiel: Kauf: 300.000€, Verkauf: 380.000€, Nebenkosten: 30.000€, AfA bisher: 12.000€ → Gewinn: 62.000€ → Steuer bei 42%: 26.040€

Thesaurierung

Gewinne in der GmbH belassen statt ausschuetten. Vorteil: Nur KSt (15,825%) statt ESt + KapESt bei Ausschuettung. Nachteil: Geld ist in der GmbH gebunden und kann nicht privat genutzt werden.

Umlageschluessel

Bestimmt, wie Betriebskosten auf Mieter verteilt werden: Nach Wohnflaeche (m²), nach Personenzahl, nach Einheiten oder nach Verbrauch (Zaehlerstaende). Der Schluessel wird je Kostenart festgelegt.

Umbuchung

Die Korrektur einer Buchungszuordnung durch Storno der Original-Buchung und gleichzeitige Neubuchung mit korrigierten Feldern. Typisch bei falscher Objekt- oder Kategorie-Zuordnung. GoB-konform — die Buchungshistorie bleibt lueckenlos.

Vorfaelligkeitsentschaedigung

Eine Gebuehr die die Bank erhebt, wenn ein Darlehen vorzeitig zurueckgezahlt wird (z.B. beim Verkauf der Immobilie vor Zinsbindungsende). Kann bei Fix & Flip ein erheblicher Kostenfaktor sein.

Beispiel: Bei Verkauf nach 2 Jahren statt 10: Bank berechnet ca. 1-3% der Restschuld als Entschaedigung.

Vorfälligkeitsentschädigung

Entschaedigung an die Bank wenn ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung zurueckgezahlt wird — z.B. beim Immobilienverkauf. Die Bank berechnet den entgangenen Zinsertrag. Typisch: 1-5% der Restschuld. Steuerlich als Werbungskosten absetzbar wenn die Immobilie verkauft wird.

Warmmiete (Gesamtmiete)

Kaltmiete plus Nebenkosten-Vorauszahlung. Das ist der Betrag, den der Mieter monatlich ueberweist.

Beispiel: Kaltmiete 650 € + NK 200 € = Warmmiete 850 €

Wiederkehrende Ausgabe

Regelmassig anfallende Kosten wie Hausgeld, Versicherungspraemien, Verwaltungsgebuehren oder Wartungsvertraege. Werden einmal erfasst und automatisch im Forecast und bei der Liquiditaetsplanung beruecksichtigt.

Zinsbindung

Zeitraum, in dem der Zinssatz deines Darlehens fest ist. Typisch 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf muss neu verhandelt werden (Prolongation) — das Zinsaenderungsrisiko ist hier am groessten.