Risiko-Monitoring

Die Liquiditaetsreserve zeigt dir, wie viele Monate du alle laufenden Fixkosten (Kreditraten + Bewirtschaftungskosten) aus deinen Bankguthaben decken kannst — auch wenn keine einzige Miete eingeht.

Berechnung: Summe aller aktiven Bankkontostaende geteilt durch monatliche Fixkosten. Ab 6 Monaten ist die Ampel gruen, zwischen 3 und 6 Monaten gelb, unter 3 Monaten rot.

Tipp: Halte mindestens 6 Monate Reserve, um unvorhergesehene Leerstande, Reparaturen oder Mietausfaelle abzufedern.

IMVSTR berechnet zwei Konzentrations-Risiken fuer dein Portfolio:

1. Standort-Klumpenrisiko: Wie stark ist dein Portfolio regional konzentriert? Objekte werden nach PLZ-Praefix (erste 2 Stellen = Postleitregion) gruppiert. Wenn ueber 50% des Portfoliowerts in einer Region liegen, ist die Ampel gelb, ueber 70% rot.

2. Mieter-Klumpenrisiko: Haengt dein Einkommen von einzelnen Mietern ab? Wenn ein Mieter ueber 25% der Gesamtmiete ausmacht, ist die Ampel gelb, ueber 40% rot. Besonders bei Gewerbemietern ist das ein ernstes Risiko.

Beide Dimensionen nutzen den Herfindahl-Index (HHI) als statistisches Mass. Je hoeher der HHI, desto staerker die Konzentration.

Der Portfolio-Stress kombiniert DSCR (Schuldendienstdeckung) und LTV (Beleihungsauslauf) zu einer Gesamtbewertung: Stabil (DSCR >= 1,3), Wackelig (DSCR 1,0-1,3) oder Riskant (DSCR < 1,0).

Fuer detaillierte Stresstests (Zins +2%, Leerstand 15%, Kombi-Stress) nutze die Analyse in der Kaufkandidaten-Bewertung.

Die IRR ist die effektive jaehrliche Rendite deines Investments unter Beruecksichtigung des Zeitwerts des Geldes. Sie beantwortet die Frage: Welchen Zinssatz muesste eine Festgeldanlage bieten, um das gleiche Ergebnis wie dein Immobilien-Investment zu liefern?

IMVSTR berechnet die IRR aus dem Eigenkapitaleinsatz (negativer Anfangs-Cashflow), den jaehrlichen Netto-Cashflows und einem optionalen Exit-Erloes. Eine IRR ueber 8% gilt bei Immobilien als attraktiv.