Fix & Flip Projekte

Fix & Flip ist eine Investmentstrategie bei der eine Immobilie gekauft, saniert und mit Gewinn weiterverkauft wird. Im Gegensatz zu Buy & Hold (kaufen und langfristig vermieten) ist das Ziel ein schneller Wertzuwachs durch Sanierung.

IMVSTR begleitet dich durch den gesamten Prozess: Von der Akquisition ueber die Gewerk-Planung und Sanierung bis zur Vermarktung und finalen Abrechnung.

Ein neues Flip-Projekt legst du ueber den 6-Schritt-Wizard an:

Schritt 1 — Grunddaten: Projektname, Adresse, Objekttyp, Gesellschaft. PLZ erkennt automatisch das Bundesland.

Schritt 2 — Kauf & NK: Kaufpreis eingeben. Nebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuch, Makler) werden automatisch nach Bundesland aufgeschluesselt.

Schritt 3 — Sanierung: Budget je Gewerk planen (Dach, Fassade, Elektro, Sanitaer, Solar etc.). Eigene Gewerke hinzufuegen moeglich.

Schritt 4 — Finanzierung: Eigenkapital eingeben, Fremdkapital wird automatisch berechnet. KfW/BAFA-Foerder-Konzepte anwaehlen fuer Live-Zuschuss-Berechnung.

Schritt 5 — Zeitplan: Geplanter Start und Ende, Zielverkaufspreis.

Schritt 6 — Zusammenfassung: Alle KPIs auf einen Blick pruefen.

Alternativ: Aus der Deal-Pipeline einen Kandidaten direkt als Flip-Projekt starten (Button 'Als Flip-Projekt starten' auf der Kandidat-Detailseite).

Du hast einen Deal in der Pipeline der doch kein Buy & Hold wird? Kein Problem:

Oeffne den Kandidaten und klicke auf 'Als Flip-Projekt starten' (neben 'Als Objekt uebernehmen').

Kaufpreis, Nebenkosten und Gesellschaft werden automatisch uebernommen.

Standard-Gewerke werden basierend auf dem dokumentierten Zustand erstellt (z.B. Dach sanierungsbeduertig → Dach-Gewerk wird angelegt).

Der Kandidat wird als 'Fix & Flip' markiert und mit dem neuen Flip-Projekt verknuepft.

Die Scorecard bewertet deinen Flip-Deal mit einem Score von 0-100 in 8 Kategorien:

1. Einkaufspreis (20 Pkt) — Kaufpreis/m² vs. Marktvergleich, NK-Quote

2. Sanierungsrisiko (15 Pkt) — Budget/m², Anzahl Gewerke, Puffer vorhanden?

3. Marge & ROI (20 Pkt) — Brutto-Marge ≥20%?, ROI auf EK, annualisiert

4. Finanzierbarkeit (10 Pkt) — EK-Quote, Zinslast relativ zur Investition

5. Markt & Standort (10 Pkt) — Lage-Rating, Nachfrage-Einschaetzung

6. Zeitplan (10 Pkt) — Geplante Haltezeit, Carrying Costs

7. Steuer & Compliance (10 Pkt) — 3-Objekte-Grenze, Rechtsform-Effizienz

8. Exit-Sicherheit (5 Pkt) — Break-even realistisch? Mindest-VP gesetzt?

Ergebnis: Radar-Chart + Sub-Score-Cards + klare Empfehlung (Starker Deal / Solide / Riskant / Abraten).

Jedes Flip-Projekt durchlaeuft 6 Phasen:

1. Akquisition — Objekt identifiziert, Kalkulation laeuft

2. Planung — Gewerke planen, Handwerker anfragen, Angebote einholen

3. Sanierung — Bauphase aktiv, Kosten laufend erfassen

4. Vermarktung — Expose erstellen, bei Portalen inserieren, Besichtigungen durchfuehren

5. Verkauft — Notarvertrag unterschrieben

6. Abgerechnet — Uebergabe erfolgt, finale P&L berechnet

Jeder Phasenwechsel wird automatisch mit Datum und Benutzer protokolliert.

Das Herzstuck des Flip-Moduls: Fuer jedes Gewerk (Sanitaer, Elektro, Maler, Fliesen, etc.) legst du ein SOLL-Budget fest. Waehrend der Sanierung erfasst du die tatsaechlichen Kosten (IST).

IMVSTR zeigt dir in Echtzeit die Abweichung — farbcodiert als Ampel:

Gruen: Abweichung <= 10% — alles im Plan

Gelb: Abweichung 10-20% — Achtung, wird knapp

Rot: Abweichung > 20% — Budget deutlich ueberschritten

Die Budget-Seite zeigt einen horizontalen Balken-Chart (SOLL vs. IST je Gewerk) und einen Donut-Chart fuer die Kostenverteilung.

Das Bautagebuch dokumentiert den taeglichen Fortschritt auf der Baustelle — VOB-konform.

8 Eintragstypen: Notiz, Fortschritt, Problem, Abnahme, Lieferung, Wetter, Foto, Mangel.

Jeder Eintrag kann einem Gewerk zugeordnet werden und enthaelt optional:

- Wetter (sonnig, bewoelkt, regen, schnee, frost)

- Temperatur in °C

- Anzahl Arbeiter vor Ort

Bei Maengeln: Schweregrad (leicht, mittel, schwer, kritisch) und Status (offen/behoben).

Die Timeline zeigt alle Eintraege nach Datum gruppiert mit Filter nach Gewerk und Typ.

Tipp: Fuehre das Bautagebuch gewissenhaft — es hat rechtliche Relevanz nach VOB!

Fuer jedes Gewerk kannst du die ausfuehrende Firma hinterlegen:

- Firma-Name und Ansprechpartner

- Telefonnummer (klickbar auf dem Handy)

- E-Mail-Adresse (klickbar)

- Angebotsbetrag fuer den SOLL/IST-Vergleich

Zusaetzlich koennen Dokumente je Gewerk hochgeladen werden:

Angebote, Auftraege, Rechnungen, Abnahmeprotokolle, Maengelprotokolle, Fotos.

Oeffne die Bearbeiten-Ansicht (Tab 'Sanierung') und klicke auf einen Gewerk-Namen um das Handwerker-Panel aufzuklappen.

Direkt auf der Baustelle Kosten erfassen: Auf der Projekt-Detailseite findest du unten rechts einen gruenen Plus-Button (FAB = Floating Action Button).

Tippe darauf und ein Bottom-Sheet oeffnet sich mit grossen, touch-freundlichen Eingabefeldern:

1. Gewerk auswaehlen (Dropdown)

2. Betrag eingeben

3. Optional: Foto vom Beleg aufnehmen (oeffnet die Kamera)

4. Optional: Kurze Beschreibung

5. Speichern — fertig!

Im Finanzierungs-Schritt des Wizards findest du 6 konkrete Foerder-Konzepte:

KfW 261 EH 55 — Komplettsanierung zum Effizienzhaus, bis 25% Tilgungszuschuss, 0,01% Zins

KfW 261 EH 85 — Teilsanierung, 5% Tilgungszuschuss, 0,01% Zins

BAFA BEG EM Daemmung — 20% Zuschuss auf Dach/Fassade/Keller-Daemmung

BAFA BEG EM Fenster — 20% Zuschuss auf neue Fenster (Uw ≤ 0,95)

KfW 458 Waermepumpe — bis 50% Zuschuss beim Heizungstausch

KfW 159 Barrierefrei — zinsverbilligter Kredit fuer barrierefreie Umbauten

Du kannst Konzepte anwaehlen → Live-Berechnung: Zuschuss, KfW-Kredit, Rest-Bankkredit, Rendite mit/ohne Foerderung.

WICHTIG: Alle Foerderantraege muessen VOR Massnahmenbeginn gestellt werden!

In der Phase 'Vermarktung' trackst du deine Inserate bei verschiedenen Portalen:

ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen.de, eBay Kleinanzeigen oder Eigenvermarktung.

Pro Portal siehst du: Status (Entwurf/Aktiv/Verkauft), Aufrufe und Anfragen.

Interessenten werden separat erfasst mit Name, Kontakt, Quelle und Status-Pipeline (Neu → Kontaktiert → Besichtigung → Angebot → Zuschlag).

Die Abrechnungs-Seite zeigt die komplette Gewinn- und Verlustrechnung deines Flips:

SOLL vs. IST Vergleich — Was war geplant, was ist tatsaechlich angefallen?

Waterfall-Chart — Visuell: Kaufpreis → + NK → + Sanierung → + Finanzierung → + VK-NK → = Gewinn

Steuerberechnung — Automatisch basierend auf Rechtsform (Privat vs. GmbH), Haltezeit und 3-Objekte-Status

KPIs: Gewinn netto, Marge %, ROI auf Eigenkapital, ROI annualisiert, Sanierungskosten pro m²

WICHTIG fuer alle Flipper: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, betreibt gewerblichen Grundstueckshandel.

Die Folge: Gewerbesteuer-Pflicht auf ALLE Verkaeufe — auch rueckwirkend!

IMVSTR trackt automatisch alle Kauf/Verkauf-Transaktionen und zeigt eine Warnung wenn die Grenze erreicht wird.

Beachte: Die erweiterte Gewerbesteuer-Kuerzung (§9 Nr. 1 S. 2 GewStG) gilt NICHT bei Fix & Flip. Diese greift nur bei reiner Vermietung ohne Grundstueckshandel.

Bei Privatvermoegen gilt zusaetzlich die 10-Jahres-Spekulationsfrist (§23 EStG). Erst nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei.

Drei neue Widgets fuer dein Dashboard (aktivierbar ueber Widget-Einstellungen):

Fix & Flip Projekte — Zeigt deine aktiven Flips mit Phase und Marge auf einen Blick.

Flip-Budget Status — Aggregierte Budget-Gesundheit: Wie viele Projekte sind im Plan, welche haben Budgetprobleme?

3-Objekte-Grenze — Ampel-Anzeige mit Zaehler: Wie viele Verkaeufe in den letzten 5 Jahren?